从河南人的骄傲到负债1331亿的困境，建业地产如何从巅峰跌落？这家曾经凭借"十年返本"创新营销引爆市场的房企，为何在短短数年内陷入债务危机？2021年郑州暴雨带来的50亿直接损失只是导火索，真正致命的是其疯狂扩张时埋下的隐患——年均新增土地1300万平方米，负债率高达95%。当高杠杆时代终结，房地产行业进入存量博弈新阶段，建业的兴衰轨迹为整个行业敲响了警钟：光靠情怀和本地化已不足以支撑企业远行，唯有降低杠杆、守住现金流、回归产品本质，才能在行业洗牌中生存。

Hello大家好，欢迎收听我们的播客，我是主持人凌薇。今天，我们邀请到了房地产专家陈哲，一起来聊聊河南房企建业地产的故事。陈哲跟大家打个招呼，大家好，我是陈哲。很高兴能和大家分享这个话题。好，那我们就直接进入正题，今天咱们来聊一聊曾经是河南人的骄傲的这个千亿房企建业地产是怎么一步一步的走到今天这个境地的建业确实曾经是河南房地产的龙头。然后，现在也是因为暴雨的影响，加上滋生的扩张太快了，导致了现在负债累累，也在考虑所谓的一员卖身了，就是整个这个行业的格局已经彻底的被改变了。咱们先来聊第一个部分，就是建业的觉起和困境。首先，第一个问题，建业地产是怎么一步一步的在河南做大的其实就是建业地产它是1992年成立的，然后，它其实一开始的时候，并没有那么顺利，它其实一开始的时候，甚至可以说是遭遇了滑铁卢，就是它第一个项目金水花园，其实开局并不是很好，他是因为当时房价太高了，市场又很冷淡，然后他资金也断了，差点就撑不下去了。那他后来是怎么扭亏为影的？后来他想了一个奇招，他打了一个十年返本的广告。他买房的人，十年之后可以拿回全部的购房款。这个其实是一个非常冒险的一个做法，但是他一下就把楼盘就卖空了，这种方式真的挺有胆量的。对，然后，他其实就是靠这种比较本地化的这种营销方式以及这种创新的思路，他就慢慢的在河南市场站稳了脚跟，后来他也不断去调整自己的战略，比如说他后来就很少去拿帝王了，他也去尝试一些新的业务，比如说他的文旅，比如说他的电影小镇，他也是在不断的探索新的出路。你觉得建业地产过去这些年它是怎么一步步的把自己逼到这个债务悬崖边的他其实在2018到2019年的时候，他真的是疯了似的去拿地他这两年的年均的新增土地面积是超过了1300万平方米，是他前几年的三倍。所以它就是扩张的太快了。对没错，然后他就是地拿多了，之后他的负债也水涨船高，到2021年的时候他的负债已经高达1331亿，他的负债率已经接近95%，就是已经是悬崖边缘了，那这时候又加上暴雨的冲击，又加上疫情的影响，那它的资金链一下子就崩的几乎断了。没错，然后他就是销售也回不了款，他的公司内部的管理也非常的混乱，他又没有办法去获得新的融资，那他的债务违约就越来越近，最终他就只能靠不断的卖资产来续命，但其实他的这个根本的问题是没有解决的。聊了这么久的建业崛起和困境，感觉信息量不小，咱都歇会儿喝口水待会儿继续。咱们接下来要聊的就是建业的危机爆发了18。那2021年的暴雨到底给建业带来了什么样的直接的影响就是2021年的7月郑州下了非常多的雨，然后整个城市就变成了水城，很多地方都出现了塌方，包括建业的一些项目工地也被冲毁了，他的文旅项目也是幻城什么的都只能闭园，那他直接的经济损失是超过了50亿，这损失确实挺惊人的对，这还只是直接的损失。那更麻烦的是这个暴雨之后，整个河南的房地产行业一下子就变冷了，那建业的销售也回不了款，然后他的公司的资金链就一下子崩的几乎断了，那他的债务违约就越来越近，最终他就只能靠不断的卖资产来续命，但其实他的这个根本的问题是没有解决的，就是说建业在2022年到底遇到了哪些具体的财务上的挑战。他2022年不光是亏损超过了75亿他2023年的话，他的这个美元债也违约了，然后他也正式的暴雷了。那他其实在暴雨之前，他的这个负债就已经很高了，那现在的话，他的这个债务结构是非常的不健康的那他的短期的债务占比较高，然后他的现金流也很紧张，那他的金融机构也不愿意再给他放钱了，那他的只能靠卖一些资产来还债。那他的经营状况也是越来越糟，就是说建业在经历了这样的一个暴雨的冲击之后，他的公司运营到底经历了哪些比较致命的打击，就是他的项目工地被冲毁了。然后，他的这个文旅项目也闭园了，那他的收入一下子就锐减了，那他的换乘包括他的电影小镇这些新的项目又没有办法去填补这个亏空那他的销售也回不了款。他的公司的资金链就一下子崩的几乎断了。看澜就是内忧外患一起爆发，没错，然后他只能靠不断的卖资产，来苟延残喘他的这个本来的一些优质的资产也被剥离了，他的这个债务压力也没有任何的减情，那他的这个行业地位也迅速的下滑，他的品牌影响力也大打折扣那最终他就只能靠政府的数控基金，靠一些国资的入股，澜苦苦的支撑，那整个公司的运营就陷入了恶性循环好，建业危机的具体影响这块儿聊的挺透，咱暂停一下，放点音乐放松很快回来。咱们来进入到第三个部分，咱们来聊一聊行业的警示。18，你觉得建业地产的这个失败给整个房地产行业带来了哪些镜示？我觉得，建业的经历其实就在告诉我们，你光靠情怀，光靠本地化，其实已经没有办法再支撑一个房企走远了它其实一开始的时候，也是靠这种创新，靠这种生根本地才把品牌做起来，但是它后面就是太依赖于这种高负债高周转的扩张，然后又没有及时的去调整自己的这个债务结构，也没有及时的去应对外部的环境的变化所以最后就导致他陷入了一个债务违约，资金链断裂的一个困境对，确实，就是它的这个扩张的速度，和它的这个债务的增长确实是给它埋下了一个很大的影患。没错，对他的文旅梦看似很美好，但是其实他对资金的要求是非常高的，他一旦没有办法去持续的获得现金流的支持，的话，那这个梦想就很容易变成一个赔钱的情怀，那它的爆雷其实也是必然的。你觉得现在中国的房地产行业到底发生了哪些根本性的变化？我觉得现在这个行业已经彻底的变了，就是以前是土地财政和高杠杆的这种模式，是可以撑起这个千亿房企的狂飙突进的。但是现在随着人口结构的变化和居民部门杠杆的见顶以及政府对于房地产行业调控的持续那现在已经是进入了一个存量博弈的阶段。那这个时候房企的竞争也已经从单一的比拼变成了综合实力的比拼。那你必须要有应对风险的能力和创新的能力。那你才能够在这个新的格局下面生存。你觉得现在中国的房地产企业应该怎么去转型才能够真正的适应。这个行业的变化。我觉得，现在大家其实都要学会去降低自己的杠杆儿，然后守住自己的现金流，不要去盲目的扩张。那你可能会说，这样的话，增长会很慢，但是你才能够有安全感。听起来像是大家都要学会更理性的去经营，然后同时，就是要回归到产品本身，满足居民的真实居住需求上面来，你不要去炒作这种概念，对，你要去提升自己的这种创新能力，同时，要主动的去寻找一些多元化的出路，不要去把所有的鸡蛋都放在一个篮子里那你才能够真正的在这个行业调整的过程当中活下来。对，今天我们其实聊了很多关于建业的故事。其实从他的兴衰当中，其实也能够看到整个中国房地产行业的一些缩影和一些警示，就是未来企业如果要想要生存下去，必须要学会去转型，学会去适应这种新的格局。好吧，那么今天的节目咱们就到这里了，感谢大家的收停，咱们下期再见白白